查看: 135|回复: 0

粤东房地产市场,回顾2018,展望2019

[复制链接]

3

主题

3

帖子

2

积分

积分
2
发表于 2020-4-24 19:32:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
  本文篇幅较长,干货较多,建议收藏阅读
              粤东七市商品房成交情况:粤东商品房销售量同比回落,惠州销量居首位,其次是梅州
              2018年,粵东七市商品房销售面积3,228.73万平米,同比下降6.86%;销售金额为3,048.80亿元,同比上升4.77%。
              2018年粵东七市成交量价走势
             n3v5XZ7CcqX05JF2.jpg
              第
              1
              则
              2018年惠州房地产市场形势分析
              惠州土地出让/成交市场
              土地供应小幅下降,房企拿地积极,成交金额高企。
              2018年,惠州全年度新增经营性用地225宗,供应面积为683.60万平米,同比下降8.70%;全市成交经营性土地195宗,成交面积为659.09万平米,同比下降6.04%。土地成交量小幅下降,一方面受政府供应影响,一方面楼市成交环境冷暖直接影响开发商拿地热情。
             Uebe3Q3su5rSnbNu.jpg
              惠州商品房市场情况
              新增供应突破2,000万方,达到历史最高峰,惠湾片区成为主力供应板块。
              2018年,惠州市商品房预售面积为2,073.97万平米,面积同比增长33.22%,全市商品房预售197,756 套。达到近年的最高峰值。
             i2UtsebudU2uSLde.jpg
              成交分析:调控效应显著,惠州销售金额创新高,销售面积处于历史第二高位,呈现成交量价齐升局面。
              惠州市近年商品房销售呈斜坡式上升,2018年,全市商品房销售面积1,692.01万平米,同比上升16.37%;销售金额为1,897.60亿,同比上升21.90%。惠州整体市场销售均价为11,215元/平米,同比上升4.75%。
             LupJ9SG5iOD9jzZp.jpg
              存量分析:商品房库存走高,去化周期拉长至12个月,消化库存压力不减。
              2018年12月底,惠州商品房库存量160,700套、1,693.47万平米,去化周期达到12.01个月。相比年初的9.04个月增加3个月。惠东县去化周期22.03 月,居首位;大亚湾去化周期6.87月,为最短去化周期。
             vTP8zlvL4kLddjva.jpg
              惠城区2018市场总结及展望
              政策总结:因地制宜,精准调控
              2018年惠城处于“限价+防捆绑”时代,整年度政策仍趋于严控,基于“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,从目前整体市场环境下考虑,惠城继续实行限价调控还会持续一段时间,预计2019年惠城区政策全面放松可能性不大。
              供求总结:冰火两重天,存量基数大
              惠城区整体由上半年供不应求,销售套数等各项指标保持快速增长,下半年开始供应量急剧增大,市场表现平平,去化艰难,出现不同程度的“低首付”来降低置业门槛,启动以价换量营销模式。更多供货将于2019年入市,预计2019年市场持续供大于求,随着新盘开工面积的持续扩大,开盘去化率不断下降,库存量会持续攀升。
              价格总结:先升后降,涨幅回落
              自2016年起市场一路高歌猛进,至2018年三季度开始惠城房价出现调整,随着调控政策的累积效应、市场高位增长之后的自发调整等多种因素共同作用下,市场预期明显转变,目前东部新城、金山湖部分区域备案价格虽有所上涨,但随着市场渐行冷却,促销打折手段将会层出不穷,预计价格会进入下一轮的市场蹉跎期。
              客户总结:投资客观望,刚需客占主
              投资客户退却,深圳客户热情降低,本地刚需客户将愈加占据主导性,下半年开始客户观望情绪开始加重,项目蓄客不及预期的情况频显,客户成交周期拉长。随着市场优惠折扣力度加大、首付门槛降低,主要以刚需客户出手于市场为主,2019年投资客户将持续观望,本地刚需客户比例将进一步提升。
              第
              2
              则
              2018年河源房地产市场形势分析
              河源土地出让/成交市场
              整体走势:发展重心外移,新增供应量有限,成交量价同比攀升。
              土地市场同比量价齐升,多宗地块局溢价成交,地价直线增长:市区主城区可供开发的闲置地块少,直接带动主城区楼面价飆升。2018年市区地王地价4,818元/平米,溢价率高达171%,由恒大集团摘得。同时带动外溢板块楼面价,2018年整体楼面地价2,348元/平米,同比涨幅高达60%。
             mnRbrnoNOp5Nn4uB.jpg
              河源商品房市场情况
              整体走势:供应剧增,量价冲高后回落明显,且有持续下降趋势。
              2018年上半年,基于整体库存量偏低及新增供应限制,市场暂处于低库存量,供不应求的状态。进入下半年,客户观望、上门量下降、成交趋缓,加之金九银十前后迎来集中供货,市场“火热”假象被打破,各大房企加大促销力度,促进成交,以价换量以取得业绩突破。市场整体成交均价随之下行。
             i5g8RrMtO4rOAWr6.jpg
              河源市2018市场总结及展望
              2018年,河源整体商品住宅全年成交“先升后降”。面对楼市遇冷,各企业调整拿地策略,开发商拿地谨慎。下半年多宗土地流拍和低溢价率成交。近年来市区住宅用地成交量占比呈持续下滑态势,主要与主城区土地市场容量接近饱和,发展重心外移至其他板块(江东新区、东源板块、源西板块等),或将成为明年开发供应的热点区域。
              就城市发展而言,作为深圳产业转移的两大核心城市之一,河源融入粵港澳大湾区的发展虹吸效应日益突显。随着河源大交通格局发展,城市快速路,武深,深莞惠高速,贛深高铁等交通配套的逐步兑现,进一步拉动人口流入。
              第
              3
              则
              2018年梅州房地产市场形势分析
              梅州土地出让/成交市场
              2018年,梅州市土地供应186宗,面积323.82万平米,同比下降29%;土地成交142宗,面积249.59万平米,同比下降43%;住宅用地成交楼面价1,353元/平米,同比下降13%;成交溢价率为20%,同比下降56%;土地流拍33宗,面积62.31万平米,流拍率为19%。
              梅州商品房市场情况
              市场供应创新高:2018年全市住宅供应541.53万平米,同比上涨34%;供求比为1.36,市场趋向供过于求。
             WNa9Lz6J11LAIal6.jpg
              成交同比量跌价升:2018年全市住宅成交399.11万平米,同比下降18%;销售金额为262.61亿元,同比下降4%;住宅成交均价6,580元/平米,同比上涨17%。2018年整体市场同比量跌价升。
             mB174EeB2yoY51Y6.jpg
              库存去化波动上移:截止2018年12月底,梅州市商品房可售面积204.36万平米,存量去化周期中枢波动上移,按照今年月均销售36.55万平米的速度计算,去化吋间为5.6个月,对比去年年底(4.4个月)去化速度放缓,近半年来去化周期持续拉长。
             yEMy8GpeCEvWW99g.jpg
              梅州市2018市场总结及展望
              2018年市场政策偏紧,成交明显下行。首付政策“首四二六”,房贷利率高位维稳,信贷余额持续紧张,较大程度加大了购房门槛,市场容量阶段性缩小。土拍冷淡,流拍和低溢价率成交成常态,开发商拿地谨慎。
              2019年在城市发展方面,梅州无缝融入高铁圈,城市版图正在扩张;在楼市发展方面,市场充满不确定性,品牌开发商或将延续以价换量。“稳增长”作为明年的政策基调。
              第
              4
              则
              2018年汕尾房地产市场形势分析
              汕尾土地出让/成交
              土地供求:挂牌土地总面积1,245万平米 (规划建面),总成交面积782万平米,其中商住用地供应608.27万平米,成交面积522.26万平米。
             Ev4yzoo4ez3b691k.jpg
              汕尾商品房市场情况
              商品住房成交:全年商品房成交194.73万平米,在全年供货项目较少的背景下,今年成交比去年下滑约23%。汕尾城区住宅成交量为70.05万平米,均价为11,519元/平米。
              存量去化周期:盘整全市已取得预售项目,目前已取得预售但未售存量约78万方,根据2018年网签情况,存量去化周期约4.9个月。
             x2fU4u4t42Tf6vZv.jpg
              汕尾2018年市场总结及展望
              2018年整体土地及新房供应较少,短期看存量去化周期较短。但预计2019年开始入市项目会发生供应井喷现象,整体供应接近历史6年成交量。
              现阶段汕尾各区域成交以本地客户为主,其次为周边乡镇客户及返乡客。随着大盘的持续出货,各县市城区客户无法持续支持大盘成交,客户购房迫切度下降,成交周期拉长(自上门客户普遍成交周期在2-4周),同吋随着市场潜在供货量的增加,客户观望情绪加大。此外,在深汕合作区、高铁城轨等利好的不断兑现下,若市场持续保持宽松政策环境,预计明年外来投资者也会同步增加。
              第
              5
              则
              2018年汕头房地产市场形势分析
              汕头土地出让/成交市场
              2018年,汕头整体土拍市场遇冷,主要供货量集中于下半年,不仅供货量低于市场预期,而且品牌开发商拿地更加谨慎。成交面积较多的在5月和下半年,10-12月份为土拍高峰,全年成交总量为96.18万平米。
             tp2Rdqm1frrFkFmh.jpg
              汕头商品房市场情况
              汕头市场在“房住不炒”的主基调下回归理性,成交量下降趋势明显,下半年在稳定中收官。
              成交走势:2018年上半年,汕头楼市整体营销表现较为平稳,成交“小高峰”集中在1月和6月,对比下半年,6月为分割线,下半年成交明显呈下降趋势,去化稳定并无较大波动。
              房价走势:2018年上半年汕头成交均价站稳“9”字头,其中2月和6月出现两次下滑,而下半年均价再回“8”字头,除8月和11月最高均价,为龙湖区东海岸项目和金平悦海湾项目网签拉伸均价。
             nzUnc0ICNciUq2QC.jpg
              汕头2018年市场总结及展望
              2018年,汕头销售面积及金额遇冷,市场回归理性,价格稳步上涨但销量明显下跌;商品住宅成交同比下降44%,供应面积同比下降10%,市场热度未及去年同期;市场恢复理性,叠加信贷环境收紧,市场客户观望态度严重。
              商品房库存增加到192.71万平方米,存量同比上升近10%,下半年成交量价下降趋势明显,去化周期拉长至5.4个月,存量大、去化速度慢的特征明显。
              政策方面,根据城市扩容规划,汕头市将全面铺开“北优、南拓、东扩、西联”战略,拉开城市发展框架,推进汕潮揭一体化建设。然而,虽然城市规划愈发完善,招商引资力度加大,但实际落地较少。
              第
              6
              则
              2018年揭阳房地产市场形势分析
              揭阳土地出让/成交市场
              揭阳土地供应有所下降,成交金额同比上涨37.8%,地价走高。
              2018年,揭阳土地供应共成交86宗,成交面积为211.5平米,同比下降10.4%,成交金额74.6亿,同增37.8%,土地供应较多,其中住宅用地占主要,工业用地次之。
             vGzMUuojJm5xxFFg.jpg
              揭阳商品房市场情况
              2018年,揭阳全市新建商品房销售面积232.24万平米,同比减少17%。全市新建商品房销售额151.81亿元,同比减少0.4%。均价6,537元/平米,同步上涨20%。
             mmou396u9zoulvu3.jpg
              2018年12月末,揭阳库存面积为104.32万平米,按照近半年月均去化18.90万平米的速度,去化周期为5.52月。
             Mt4S224JzAzC4BTf.jpg
              揭阳2018年市场总结及展望
              2018年总结:随着品牌开发商陆续进驻揭阳,直接带来的是成熟的开发模式和区域配套的不断提升,新房销售竞争愈加激烈。下半年,揭阳市场呈现小幅下行趋势,恒大、碧桂园在片区内打起价格战,以价换量,客户观望状态浓厚,随着返乡季到来,加之各地政策有所松动,楼市行情预计将呈现回暖趋势。
              2019年展望:揭阳市场发展逐步正规化。并且伴随揭阳对闲置土地的清理,将会有更多规模大小不一的项目推出市场,市场选择多样化。
              城市发展与更新是推动房企不断进驻的重要原因。一线城市及强二线城市的发展规划趋向饱和状态,城市发展及投资环境逐渐往周边辐射城市转移,同时有关政策方面也在引进实力雄厚的开发商,将住宅用地规划纳入城市发展规划的蓝图中,未来揭阳房地产市场将呈现上升趋势。
              第
              7
              则
              2018年潮州房地产市场形势分析
              潮州土地出让/成交市场分析
              2018年,潮州土地市场出让54宗地块,供应面积约209万平米;土地成交33宗,成交面积约124万平米,同比下降39.66% (2017年1-10月土第成交面积205.5万平米),潮州土地成交量呈现下降趋势。
             w32Nwellw1K1727e.jpg
              潮州商品房市场情况
              潮州商品房成交分析:截至2018年11月,潮州市商品住宅成交137.13万平米,同比增长14.4%。签约均价达到6,386元/平米高位,受到利空政策影响,预计2019年整体价格维持在6,000-6,300元/平米的幅度。
             wAmpzEC7MueRLzeU.jpg
              房价走势:近5年潮州一手房价持续上升。一方面,恒大、碧桂园、中梁陆续进驻潮州,市场上精装产品供应增加,带动房价上涨;此外,周边城市汕头、揭阳等地房价的上涨,也刺激潮州楼盘项目上调价格。
              潮州2018年市场总结及展望
              2018年总结:潮州市开发商推货意愿增强,新楼盘积极蓄客,其中以碧桂园的表现最为抢眼。四年时间,碧桂园在潮州的布局可以说是四面开花,如今湘桥区、潮安区、饶平县均有在售或在建项目,是目前在潮州项目最多,分布最广的品牌房企。其中碧桂园韩东府、碧桂园新城之光及饶平碧桂园首次开盘去化率均达80%以上。
              2019年展望:强化综合交通枢纽地位:厦深高铁、汕梅高铁、城际轨道等多条重要线路均汇入潮汕站,综合交通枢纽地位显著;建设城际轨道和快速路、主干道,加强和空港联系;由“交通功能”向“城市功能”提升:针对高铁能够汇聚的高端人流、信息流和资金流的优势,发展等高端现代服务产业。
              韩东新城,规划作为潮州市未来城市核心,将打造“一轴两带三组团”。
              -The End-
              - 市场、数据、研究、热点、政策、专题 -
              -  有态度的房地产信息原创平台 -
              -价值领地-
              -
              ▎世联行原创,若需引用或转载,请注明作者及来源。
              原创不易,请点个赞或转发支持一下我们吧

河源河源社区提供网上讨论使用,所有帖子均为网友个人观点,并不代表河源网的立场,如发现有侵权行为,请与管理员联系!

拒绝任何人以任何形式在本网发表与中华人民共和国法律相抵触的言论!

联系客服 关注微信 下载APP 返回顶部 返回列表